Bozüyük’ün tanınmış Avukatlarından Selman Kahveci Gündem11 okurları için Kiracı Ev Sahibi ilişkilerindeki hukuki durumlar,Kira Sözleşmeleri ve artış oranları ile ilgili hukuki değerlendirmelerde bulundu. Kahveci’nin sizler için soru cevap şeklinde hazırladığı bilgilendirme yazı şöyle;
GÜNCEL GELİŞMELERLE KİRA HUKUKU
Pandemiyle başlayan ve küresel ölçekte yaşanan ekonomik çalkalanmanın ülkemiz insanının hayatına etkisi kira hukukunda da karşılık bulmuştur. Öyle ki bu dönemde mülk sahipleri ile kiracılar arasındaki ihtilaflar hat safhaya çıkmıştır. Kiraya verenler aldıkları kira bedellerini önceki yıllarda elde ettikleri gelire oranla muhafaza etmek istediklerinden kiracılarından ciddi kira miktarları talep etmiş, bu talepler karşısında kiracılar zor durumda kalmış, birçok mülk sahibi ve kiracı davalık olmuştur. Kanun koyucu bu noktada devreye girerek kanun değişikliği ile kira artışlarında (iş yerleri hariç) %25’lik üst sınır belirlemesi yapmıştır. Bunu kiraya verenlerin, kiracılarını tahliye için açtıkları tahliye davaları ya da kira tespit davaları takip etmiş, davaların uzun sürmesi kiracıların ekmeğine yağ sürmüş, kira uyuşmazlıkları katlanarak artmış ve netice olarak adliyelerdeki dava sayısı 2-3 katına çıkmıştır.
Biz bu yazımızı; yukarıda belirtilen güncel gelişmeler ışığında birtakım hususun izahını yaparak yanlış bilinen bazı meseleleri aydınlatmak amacıyla kaleme almaktayız.
Yazımızın başında hemen belirtelim ki, kira artışlarında kanunen getirilen %25’lik artış sınırlaması 11.06.2022 tarihinde yürürlüğe girmiş ve 1.07.2024 tarihi itibariyle son bulmuştur. Haliyle genel kural gereği kira sözleşmelerinin yenilenmesinde önceki kira yılında ödenmekte olan kira bedeli, TÜİK* tarafından açıklanan TÜFE’deki* on iki aylık ortalama oranı kadar artacaktır. Örneğin 10.000,00-TL kira ödemekte olan bir kiracının kira sözleşmesi 2024 yılı kasım ayında yenilenmekte ise TÜFE’deki on iki aylık ortalama %62,02 olduğundan (10.000,00 X 62,02 / 100) 6.202,00-TL artışla yeni kira yılında ödenecek kira bedeli 16.202,00-TL olarak belirlenecektir. Bunun tek istisnası taraflar arasında yapılan sözleşmede daha düşük bir oranın belirlenmesidir; bu halde sözleşmede belirlenen artış oranı geçerli olur. Yukarıdaki örnek üzerinden örnek verecek olursak; kira sözleşmesinde sözleşmenin yenilenmesi halinde artış miktarı %50 olacaktır şeklinde bir madde olduğu varsayımında yeni kira bedeli yukarıda belirlenen bedel (16.202,00-TL) değil daha düşük bir miktara denk geldiğinden (10.000,00 X 50 / 100) 15.000,00-TL olarak belirlenecektir. Aynı düşünce ile sözleşmede kira artışı için belirlenmiş oran daha fazla ise TÜFE’deki on iki aylık ortalama oranı geçerli olur.
Biz avukatlara çok kez yöneltilen sorunlar ile genel olarak yanlış bilinen birkaç husus hakkında soru-cevap şeklinde kısa ve aydınlatıcı bilgiler vermek istiyoruz:
SORU 1: Kira sözleşmesinde süre ne kadar olabilir, 1 yıl olması şart mıdır, süre sona erdiğinde her defasında yeniden kira sözleşmesi akdetmek gerekir mi?
CEVAP: İnsanımızda kira sözleşmesinin 1 sene olması gerektiği hakkında ve her sene kira sözleşmesinin yeniden yapılması gerektiği noktasında yanlış bir kanı bulunmakta. Oysa kira sözleşmesi 5 ay, 1 sene, 5 sene 50 sene süreyle düzenlenebileceği gibi süresiz olarak da düzenlenebilir. Bununla beraber sözleşme süresi bittiğinde kira sözleşmesi kendiliğinden sona ermemektedir. Kira sözleşmesi süresi ne kadar belirlenmiş olursa olsun kira ilişkisine son verilmedikçe kira sözleşmesi her seferinde bir (1) yıl uzamış kabul edilmektedir. Haliyle 1 Ocak 2024 tarihinde 1 yıllığına konut kiralamış olan kiracı ile kiraya verenin 1 Ocak 2025 tarihinde yeniden sözleşme yapmaları gerekmez.
SORU 2: Kira sözleşmesine kiracı veya mülk sahibi istediği zaman son verebilir mi? Cevabınız evet ise şartları nelerdir?
CEVAP: Kanun, kiracıya, her kira döneminin bitiminden önce ihtarda bulunmak şartıyla sözleşmeye son verme hakkı tanımakta iken aynı hakkı kiraya verene belli bir sürenin sonunda tanımaktadır. Kiracı her kira döneminin sonundan en az 15 gün önce kiraya verene kira sözleşmesini yenilemek istemediğini belirtmedikçe kira sözleşmesi her seferinde 1 yıl uzamış kabul edilecektir. Örnek verelim. 1 Ocak 2024 tarihinde 1 yıllık akdedilmiş olan sözleşmeyi kiracı isterse en geç 14 Aralık 2024 tarihinde kiraya verene yapacağı bildirim ile kira sözleşmesine 31 Aralık 2024 tarihi itibariyle son verebilir. Kiracı bu hakka her sene sahiptir. Kiraya verenin sözleşmeye son verme hakkını, kira süresine ek olarak 10 uzama yılının (10 defa 1’er yıl uzama) sonunda kullanabilmektedir. Bunun için kiraya verenin10 yıllık uzama süresinin sonundan en az 3 ay önce kiracıya yapacağı bildirim ile süre sonunda sözleşmeyi yenilemeyeceğini bildirmesi gerekir. Yani kiraya veren sebep bildirmeksizin kira sözleşmesini feshetme hakkını -yukarıdaki örnekten devam- ilk kez 1 Eylül 2036 tarihinden önce yapacağı bildirimle 31 Aralık 2036 tarihinde kullanabilecektir.
SORU 3: Kiralanan mülkün satılacak olması veya satılmış olması kiracının tahliyesi sebebi midir? Mevcut kiracı yeni mülk sahibi ile yeniden kira sözleşmesi yapması zorunlu mudur?
CEVAP: Hayır, değildir. Mülkün satılacak olması durumunda kiracının tahliyesinin gerektiğine dair herhangi bir hukuk kuralı bulunmamaktadır. Vatandaşımızdaki bu yanlış kanı içinde kiracı olan bir taşınmazın satın alınma ihtimalinin daha düşük olmasına bağlı olarak kiraya verenlerin kiracılarını çıkartması ile oluşmuştur. Yasal dayanağı yoktur. Aynı şekilde içinde kiracı varken satılmış bir taşınmazdaki kiracı sırf kiralanan satıldı diye evi boşaltmak mecburiyetinde değildir. Taşınmazı satın almış olan kişi, daha önceki mülk sahibinin kiracı ile yaptığı kira sözleşmesinin tarafı olur, kiraya verenin kanunen halefidir. Dolayısıyla yeni bir kira sözleşmesi yapılması gerekmez; çünkü mevcut sözleşme yeni mülk sahibini de bağlar.
SORU 4: Konut olarak kiralanan taşınmazlar ile iş yeri olarak kiralanan taşınmazlar aynı hükümlere mi tabidir?
CEVAP: Türk Borçlar Kanunu kira sözleşmelerini genel hükümler ve “konut ve çatılı iş yeri” kiraları olarak iki ayrımda düzenlemiştir. Bu ayrıma göre konutlar ile iş yerleri için paralel düzenlemeler yer almaktadır. Ancak kanun iş yerleri ile alakalı taraflara daha geniş düzenleme yapma yetkisi tanımakta, daha özel hükümler ve şartlar getirmektedir. Bir başka ifade ile paralel düzenlemeler içermelerine rağmen ayrık hususlarında olduğunu ifade edebiliriz.
Kira bedeli uyarlama ve kira tespit davaları, tahliye taahhüdü uygulamaları, mülk sahibinin veya taşınmazı devralan yeni mülk sahibinin kendisi veya yakınının ihtiyacı sebebiyle kiracısını tahliye etmesi uygulamalarına bir başka yazımızda yer vermek uygun olacaktır.
