Bozüyük Avukatlarından Selman Kahveci, hukuki konularda Gündem11 okuyucularını bilgilendirmeye devam ediyor. Kahveci’nin bu haftaki yazısı, Tahliye Taahhütnamesinin Şartları hakkında.
“Önceki yazımızda tahliye taahhüdü başlığı altında tekrar bir araya geleceğimizi belirtmiştik. Bugün Ahmet amca evini veya Ayşe teyze dükkanını kiraya vermek istediğinde bir sayfalık bir evraka kiracının imza atmasını istemektedir. Üstelik bu evrak kira sözleşmesi içeriğine dahil değildir. Peki, bu evrak nedir, içeriği ve sonuçları nelerdir?
Kiracının tahliye edilmesinin az sayıda gerekçesi vardır; kiranın ödenmemesi, komşularla iyi geçinilmemesi, kiralananın amacı dışında kullanılması… Tüm bu durumların dışında tahliye taahhütnamesi, kiracının belirli bir tarihte kiralanandan tahliyesi sonucunu doğurmaktadır. Diğer tahliye yöntemlerinde, kiracı kendi iradesiyle kiralanandan çıkmadığında kiraya verene mahkeme yolu gözükmekte ve taraflar uzun dava süreçlerine maruz kalmaktadır. Oysa usulüne uygun bir tahliye taahhütnamesine dayanarak kiracının icra dairesi kanalıyla 2-3 ayda tahliyesi mümkündür. Tahliye taahhüdünün bu kadar yaygın olmasının nedeni budur.
Tahliye taahhütnamesinin geçerli olması birtakım şartlara bağlıdır:
Taahhüt yazılı olmalıdır. El yazılı ya da bilgisayar çıktısı olabilir.
Tahliye tarihi eksiksiz ve gerçek olmalıdır (Gün/ay/yıl). 30/02/2024 gerçek bir tarih değildir.
Tahliye vaadi şarta bağlanmamalıdır (Şehir dışına atamam yapılırsa tahliye edeceğim vs.).
Kiracının imzasını içermelidir. Kiralanan konut ise eşinin de imzasının olması tavsiye edilir.
Konut ve iş yerleri için geçerlidir; arsa veya tarla kiralamalarında taahhüt geçerli olmaz.
Taahhüt, kira sözleşmesi yapılmadan önce ya da kira sözleşmesinin yapıldığı tarihte verilmemiş olmalıdır (Kiralamadan en az bir ay sonra taahhüt alınması önerilir).
En sonuncu madde dikkatinizi çekmiş olmalı. Bu şartın tahliye taahhüdü metnine yansımasının “kullanmakta/oturmakta olduğum kiralananı…” şeklinde olduğu görülmektedir. Kanun koyucu (TBMM); tahliye taahhüdünün ağır sonuçları hakkında kiracının bir süre düşünme imkânının olması, kiralananı bir süre kullandıktan sonra rızası dahilinde böyle bir taahhüt altına girmesini istemiş olduğundan böyle bir düzenlemeye yer vermiştir.
Uygulamada; kira sözleşmesiyle beraber boş-tarihsiz taahhütnamenin altına imza alındığı; taahhütnamenin kullanılması gerektiğinde yasadaki şartlara uygun şekilde tarih ve sair kısımlarının doldurulması suretiyle işleme konularak bu maddedeki şartın aşıldığı görülmektedir. Bu tarz uyuşmazlıklarda son söz mercii olan Yargıtay; taahhüt metnindeki ilgili kısımları (düzenleme tarihi, tahliye tarihi vs.) doldurmadan imzaladığı taahhütnameyi mülk sahibine veren kiracının, kiraya verene taahhüt evrakını istediği şekilde doldurma hakkını da verdiğini kabul etmektedir. Bu anlamda taahhüt kiraya veren tarafından sonradan doldurulsa bile geçerli kabul edilmekte ve kiracının tahliyesi sonucunu doğurmaktadır.
Ezcümle, yukarıda bahsini ettiğimiz Ahmet amcanın ve Ayşe teyzenin kiracılarından almak istedikleri evrak, tahliye taahhüdüdür. Ahmet amca evini kiraya verirken kiracısından yukarıdaki şartları sağlayan bir taahhütname almışsa (hele ki taahhüdü noter onaylı almışsa) kiracısı birkaç kirayı vermediğinde temerrüt hükümlerinden yola çıkarak uzun dava süreçleriyle uğraşmadan kiracısını tahliye edebilecektir. Aynı şekilde Ayşe teyze Almanya’daki oğlu memleketine dönüş yapacak ya da planladığı gibi dükkanında tadilata girişecek olduğunda bu hususları kanıtlamak adına dava açmasına gerek olmadan kısa süre içerisinde kiracısını tahliye edebilecektir. Gerekçeler örnek vermek adına belirtilmiş olup tahliye taahhüdü gerekçe ileri sürülmesine gerek olmadan kullanılabilmektedir.
Yeri gelmişken belirtelim ki, tahliye taahhüdü kötü kullanıma da açıktır. Pandemi döneminde enflasyona bağlı olarak getirilen %25’lik üst kira artış şartından fazla kira zammı yapmak isteyen mülk sahiplerinin, taleplerini kabul etmeyen kiracılarına karşı tahliye taahhüdü ile aba altından sopa göstererek zamlı kirayı kabul ettirdiğine veya kiracılarını bu nedenle tahliye ettiğine çok kez şahit olunmuştur.”
